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이제 막 입주를 시작하는 신축아파트를 보면 가슴이 두근두근거립니다. 고급스러운 아트월과, 펜트리에 드레스룸까지 이사갈 생각에 너무나도 신나는게 당연합니다. 그런데 달달한 상상만 하다가, 신축 아파트 전세계약을 잘못해서 사기를 당한다면 정말 큰일이겠죠? 저 역시도 미등기 아파트 전세계약을 해본 적이 없었기에, 처음 계약할때 조마조마해서 이것저것 얼마나 많이 찾아봤는지 모르겠습니다. 그래서 오늘은 두근거리는 마음 조금 진정하고, 문제 없는 완벽한 미등기 아파트 전세계약을 위해서 체크리스트를 함께 알아보겠습니다.
1. 집주인(임대인)과 분양계약서의 분양권자 동일여부 확인
우선 가장 기본적으로 확인해야할 사항은 내 눈앞에 있는 계약하려는 사람이, 내가 거주하려는 집의 주인인지를 확인하는 것입니다. 보통은 등기부등본을 통해서 집주인이 누군지 확인할 수 있지만 신축아파트들은 등기 안된 상태의 아파트이기에 등기부등본이 없습니다. 그렇기 때문에 등기부등본 대신, 분양계약서를 통해 해당 아파트를 계약한 사람이 누구인지를 확인함으로써 집의 소유자와 계약자의 동일여부를 확인할 수 있습니다. 이때 만약, 일반분양이 아닌 조합원 분양을 받은 경우에는 보통 이주비대출을 받기 때문에 등기부등본 토지부를 떼어보면 을구 부분에 근저당이 잡혀있을 겁니다. 이부분은 계약 시 특약사항에 함께 넣어서 근저당 일체를 말소시키는 조건을 포함해주면 좋습니다. 토지부등본에 나오는 주소가 분양계약서 상의 주소와 일치하는지도 확인해볼 필요가 있습니다. 틀리다면 조합으로 전화해서 확인해볼 수 있습니다. 또한, 분양계약서를 확인할때는 꼭 계약서의 맨 뒷장을 확인해줘야 합니다. 만약 이 집주인이 분양권 상태에서 매매거래를 해서 소유주가 변경된다면 분양계약서의 가장 뒷페이지에 관련된 내용을 기재하게 되어 있기 때문입니다. 그러므로 꼭 1) 분양계약서 상의 계약자와 눈 앞의 계약자의 신분증 일치여부 확인 2) 분양계약서의 가장 뒷페이지에 기재된 내용 유무 확인(마지막 거래자가 최종분양권자)을 해줘야 합니다. 여기서 한가지 더 확실하게 하기 위해서는 재개발/재건축 조합에 전화해서 해당 단지의 동/호수를 이야기해서 계약자가 맞는지 확인해주면 좋습니다. 혹은 시행사에 전화해서도 확인이 가능하니 안전하고 확실한 계약을 위해 이 점을 꼭 참고해야겠습니다.
2. 미등기 아파트 계약 시 필수 특약사항 넣기
보통 특약은 부동산 중개사분들께서 잘 챙겨주시지만 개인마다의 상황이 다르고 필요한 특약이 다를 수 있기 때문에 잘 고민해야하는 부분입니다. 제가 챙겨 넣었던 특약을 공유드리는게 가장 쉽고 도움이 되실 것 같아서 특약 내용들을 정리해드리겠습니다. 1) 선순위 융자 없는 조건이며 임대인은 임차인의 전입신고 후 대항력 발생 익일까지 제한물권을 설정하지 않으며 소유권 이전 등기 나오기 전까지 근저당 및 제한물권을 설정하지 않는다. 2) 임대인은 매매 진행 시, 사전에 임차인에게 고지한다. 3) 임대인은 입주 당일까지 중도금 대출 완납, 잔금 납부 및 입주절차를 완료하고 완납내역서를 임차인에게 보내준다. 4) 임대인은 본 계약체결 당시 국세, 지방세 체납 및 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지한다. 5) 임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다. 이와 같이 특약들을 포함해서 임대인의 세금체납에 따른 가압류, 가처분을 방지하고 대항력을 갖추기 위해 소유권 이전 등기 나오기 전까지 제한물권을 설정하지 않는 특약을 넣어주었습니다. 신축아파트들은 소유권 이전 등기가 되는데 길게는 1년이 넘기도 하므로, 더더욱 특약에 신경을 써야합니다. 추가적으로 등기가 안되었다면 보증보험 가입이 어렵다는 점도 알아두면 좋습니다. 계약기간이 1년 이상 남아있어야 가입이 가능하므로, 소유권 이전 등기가 1년이 지나도록 안나온다면 보증보험 가입은 어려울 수 있습니다.
3. 계약금 및 잔금 시, 임대인 세금체납 여부 확인 요청 및 전입신고
계약금 및 잔금을 송금할때는 가장 기본적으로 내가 지금까지 확인한 사람명의의 은행계좌로 송부해야합니다. 굉장히 당연한 내용같지만 가끔 놓치시는 분들이 있어서 말씀드립니다. 계약금 및 잔금 송금 시마다 꼭 확인해야하는건 또 있습니다. 바로 세금체납 여부를 확인하는 것입니다. 세금은 국세와 지방세로 나눠져있기 때문에, 각각의 납세증명서를 받아서 체납사실 여부를 확인해야 합니다. 또한 확정일자의 경우에는 계약서를 작성하고 나서 바로 가능하며, 요즘은 임대차신고를 하다보니 임대차신고 시 자동적으로 확정일자도 부여되고 있습니다. 이렇게 확정일자를 신고해놨다면 남은건 전입신고입니다. 이사하는 날 잔금을 납부완료하고 그날 바로 전입신고를 해야 합니다. 확정일자와 전입신고가 되어야지 나의 대항력이 갖춰지기 때문입니다. 그래서 꼭 이사날에는 잊지말고 전입신고를 해야하고, 동사무소나 인터넷을 통해서 신고하면 됩니다. 만약 전세자금대출을 받아야 한다면 미등기 아파트도 대출이 가능합니다. 이는 사용승인일로부터 1년 이내에는 대출이 가능하며, 대출 상품이나 은행에 따라 상이할 수 있어서 꼭 미등기 아파트 계약임을 말하고 가능여부를 확인해볼 필요가 있습니다. 이상으로 신축 미등기 아파트 전세계약 시 체크해야할 내용들을 살펴보았습니다. 이외에도 옵션확인 및 하자확인 등 생각보다 신경써야할게 많은 신축 아파트 전세계약입니다. 하지만 잘 계약해서 산다면 신축 환경을 즐기면서 살 수 있으니, 계약 전에 오늘 알려드린 내용들을 꼭 한번 점검해보시길 바랍니다.